Hisseli Tapu Alınır Mı? Pişman Olmadan Önce Okuyun

Geçen hafta ofise bir abimiz geldi. Gözlerinin içi gülüyor, elinde bir kağıt parçası, heyecanla masama oturdu. “Mehmet,” dedi, “Sonunda emeklilik hayalimi gerçekleştiriyorum. Bursa’nın o meşhur köylerinden birinde kelepir bir zeytinlik buldum, fiyatı da sudan ucuz! Hemen kapora göndereceğim.”

Fiyata baktım, bölge ortalamasının yarısı. Tapu fotokopisine baktım, işte o an durdum. “Abi,” dedim, “Sen buradan bir bahçe değil, aslında büyük bir pastadan sadece bir ‘dilim hakkı’ alıyorsun ama o dilimin nerede olduğu belli değil.” Yüzündeki gülümseme yavaşça soldu. Çünkü elindeki kağıt bir hisseli tapu fotokopisiydi.

Peki, piyasada “fırsat” diye sunulan, fiyatıyla iştah kabartan bu hisseli tapu alınır mı? Yoksa uzak durulması gereken, saatli bir bomba mı? Gelin, emlakçı ağzıyla değil, dost meclisindeki gibi şu konuyu enine boyuna, tüm riskleriyle masaya yatıralım.

Hisseli Tapu Tam Olarak Nedir? (Pastadaki Pay Örneği)

Teknik terimlere boğulmadan anlatayım. Müstakil tapu dediğimiz şey, sınırları belli, devleti, belediyesi, herkesin “Burası senin” dediği arazidir. Hisseli tapu ise bir ortaklıktır.

Düşünün ki büyük bir tepsi baklava var. Bu tepsinin tamamı 10 dönüm olsun. Siz buradan 1 dönüm aldığınızda, size “Şu köşedeki fıstıklı dilim senin” demezler. O tepsinin her santimetrekaresinde, diğer ortakların da hakkı vardır. Yani kağıt üzerinde 1000 metrekare yeriniz görünse de, fiiliyatta tarlanın en verimli köşesi mi, yoksa bataklık olan kısmı mı sizin, resmiyette belli değildir.

İşte dananın kuyruğu burada kopuyor. Çoğu insan, satıcının “Benim yerim şurası, bak tellerle çevirdim” lafına güvenip alıyor. Oysa tapuda o tellerin hiçbir hükmü yok.

Şufa Hakkı (Ön Alım Hakkı) Kabusu

Eğer hisseli bir yerden pay alacaksanız, gece rüyanıza girebilecek en önemli kavramla tanışın: Şufa Hakkı.

Diyelim ki, çok beğendiğiniz o hisseyi aldınız. Tapuyu cebinize koydunuz, hayaller kuruyorsunuz. Tapudaki diğer hissedarlardan biri (ki bu kişi hiç tanımadığınız, belki Almanya’da yaşayan bir ortak olabilir), satıştan haberdar olduğu andan itibaren dava açıp; “Kardeşim ben buranın eski ortağıyım, öncelik benim hakkımdı. Al şu tapuda gösterdiğin satış bedelini, ver yerimi geri” diyebilir.

Bakın burası çok kritik. Eğer tapu harcı az çıksın diye satış bedelini düşük gösterdiyseniz yandınız. Adam o düşük bedeli bankaya yatırır, elinizdeki tapuyu mahkeme kararıyla alır. Siz de hem yerinizden olursunuz hem de el altından verdiğiniz gerçek paranın üzerine bir bardak soğuk su içersiniz.

Bu riskten korunmanın yolları var mı? Elbette var. Diğer hissedarlardan noter onaylı feragatname almak gibi. Ama 50 hissedarlı bir tarlada herkesi notere götürmek, deveye hendek atlatmaktan zordur.

İzale-i Şuyu: Ortaklığın Giderilmesi Davası

Bazen işler daha da sarpa sarar. Ortaklar arasında anlaşmazlık çıkar. Biri satmak ister, diğeri istemez; biri ev yapmak ister, diğeri tarla kalsın der. İşte o zaman hissedarlardan biri mahkemeye gidip “Biz anlaşamıyoruz, bu ortaklığı bitir (İzale-i Şuyu)” diyebilir.

Mahkeme ne yapar? “Tamam, kimse anlaşamıyorsa ben burayı açık artırmayla satıyorum, parayı da hisseniz oranında dağıtıyorum” der. O çok severek aldığınız, üzerine konteyner koyduğunuz arsa, bir anda ihale masasında satılır. Genelde bu ihalelerde fiyatlar piyasa değerinin altında kalabilir. Yani evdeki hesap çarşıya uymaz.

Siz Bursa’da sağlam, başım ağrımasın diyeceğiniz yerler arıyorsanız, riskleri minimize edilmiş seçeneklere yönelmelisiniz. Mesela şu yazımıza bir göz atabilirsiniz: Bursa’da Yatırımlık Arsa Önerileri

Peki, Hisseli Tapu Asla Alınmaz mı?

Buraya kadar içinizi karartmış olabilirim ama madalyonun diğer yüzü de var. Hisseli tapu, bütçesi kısıtlı olan yatırımcılar için hala en büyük fırsat kapısıdır. Müstakil parsel fiyatlarının uçtuğu şu dönemde, toprağa girmenin en ucuz yoludur.

Hisseli yer alacaksanız şu “Altın Kurallara” uymanız gerekir:

1. Rızai Taksim Sözleşmesi Var mı?

Bu işin sigortasıdır. Tüm hissedarların bir araya gelip, “Kimin yeri neresi, kim nereyi kullanacak” diye yazılıp çizildiği ve noterde onaylatıldığı belgedir. Tapu kütüğüne şerh düşülürse tadından yenmez. Eğer alacağınız yerde Rızai Taksim Sözleşmesi varsa, riskiniz %90 azalmış demektir. Herkesin yeri bellidir, kimse kimsenin sınırına giremez.

2. Hissedarlar Kim?

Alacağınız yerin hissedarları bir aile mi? Yoksa birbirini tanımayan 50 farklı yatırımcı mı? Aile içi miras kalan yerlerde kavga gürültü çok olur, uzak durmakta fayda var. Ama yatırım amaçlı toplanmış, bilinçli bir grubun olduğu hisseli parseller daha yönetilebilir olabilir.

3. Fiili Kullanım Durumu

Satıcı size “Burası benim yerim” dediğinde, etrafı çevrili mi? İçinde yetişmiş ağaçları var mı? Komşular bu durumu kabullenmiş mi? “Kadim kullanım” dediğimiz, yıllardır süregelen bir kullanım düzeni varsa, bu mahkemelerde lehinize bir delil olabilir ama kesin çözüm değildir.

İmarlı mı, Tarla mı?

Hisseli tapularda en çok karıştırılan konulardan biri de imar durumudur. Şunu netleştirelim: Hisseli bir yer aldığınızda, belediye size oraya hemen ruhsatlı ev yapma izni vermez. Çünkü belediye muhatap olarak tek kişiyi değil, parselin tamamını görür.

Eğer “Ben hemen ev yapacağım” diyorsanız, hisseli tarla size göre değildir. Ama “Ben uzun vadeli düşünüyorum, ileride burası imara açılır, şuyulandırma (imar uygulaması) görür, o zaman müstakil tapuma kavuşurum” diyorsanız, o zaman doğru yoldasınız demektir. İmar uygulaması görmüş bölgelerdeki fırsatlar için İmarlı Arsa Fırsatları sayfamızı inceleyebilirsiniz.

Tapu Müdürlüğü ve Resmi İşlemler

Son olarak, satıcının sözüne değil, devletin kaydına güvenin. Alım yapmadan önce mutlaka Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne veya e-Devlet üzerinden parsel sorgulamaya gidin. Üzerinde haciz, ipotek, şerh var mı kontrol edin. Bazen hissenin kendisi temizdir ama ana parselde sorun vardır.

Devletin resmi verilerine ulaşmak ve parselin konumunu uydudan görmek için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Parsel Sorgulama ekranını kullanmayı alışkanlık haline getirin. Burası sizin en güvenilir rehberiniz olacak.

Toparlayalım: Alalım mı, Kaçalım mı?

Bakın dostlar, ticaret risk almaktır ama “aptalca” risk almak değildir. Eğer bütçeniz müstakil bir parsele yetmiyorsa, hisseli tapu “alınır”. Ancak şu şartlarla:

1. Hissedar sayısı az olacak (Mümkünse 3-5 kişiyi geçmesin).

2. Rızai taksim sözleşmesi yapılmış olacak veya yapılmasına tüm ortaklar sıcak bakacak.

3. Şufa hakkı riskine karşı diğer ortaklardan noterden feragatname alınacak ya da satış bedeli tapuda gerçek değeriyle gösterilecek.

4. Yerinde gidip görülecek, komşularla konuşulacak.

Ben Mehmet Burak olarak her zaman şunu söylerim: Toprak kaybettirmez, ama yanlış alınan tapu saç baş yoldurur. Acele etmeyin, gaza gelmeyin. Cebinizdeki para sizin en büyük gücünüz, onu korumak için gerekirse on kere sorun, bir kere imza atın.

Hisseli tapu bir mayın tarlası da olabilir, keşfedilmemiş bir hazine de. Hangi haritayla yürüdüğünüz sonucu belirler. Sorularınız varsa, her zamanki gibi yorumlarda buluşalım, bildiğimizi paylaşalım.