Yatırımlık Daire Seçimi: Duyguları Bırak, Matematiğe Bak

Geçenlerde bir arkadaşım aradı, sesi titriyor heyecandan. “Mehmet abi,” dedi, “Bir ev buldum, görmen lazım! Salonundan boğaz görünüyor, mutfağı ankastre, fayanslar İtalyan…” Durdurdum hemen. “Güzel kardeşim,” dedim, “Sen orada oturacak mısın, yoksa kiraya mı vereceksin?” Cevap netti: Yatırım. İşte o an derin bir nefes aldım. Çünkü yine aynı hatanın kıyısındaydı. Yatırımlık daire seçimi yaparken insanların gözüne inen o “lüks perdeyi” kaldırmak, bazen deveye hendek atlatmaktan zor oluyor.

Bakın, açık konuşacağım. Eğer kendiniz oturmayacaksanız, evin manzarasının, mutfak dolabının renginin ya da banyodaki o süslü aynanın sizin banka hesabınıza zerre faydası yok. Yatırımcıysanız, ev sizin aşık olacağınız bir obje değil, para basan bir makinedir. O makinenin dişlileri de duygularla değil, soğuk matematikle döner.

Bugün size emlakçıların o cafcaflı broşürlerinde yazmayanları, “abi bu ev kaçmaz” diyenlerin aslında neyi kaçırdığını anlatacağım.

Aşk Başka, Ticaret Başka

Bir evi gezerken “Ay ne kadar ferah, içim açıldı” diyorsanız, tehlike çanları çalıyor demektir. O evde siz yaşamayacaksınız ki! Sizin ferahlamanız değil, kiracının o evi tutup tutmayacağı önemli. Hatta daha önemlisi; o eve bağladığınız paranın size ne zaman geri döneceği.

Piyasada “Amortisman Süresi” diye bir gerçek var. Yani evin fiyatını, aylık kirasına böldüğünüzde çıkan ay sayısı. İstanbul’da, İzmir’de bu süreler 20-25 yıla kadar çıktı. Ama siz gidip, henüz keşfedilmemiş, belki biraz tozlu topraklı ama gelişen bir mahallede 13-15 yılda kendini ödeyen bir yer bulursanız, işte o zaman turnayı gözünden vurdunuz demektir.

Şöyle düşünün: 5 milyon TL’ye sırf “havalı” diye bir rezidans dairesi aldınız, ayda 20 bin TL kira getiriyor. Bir de 3 milyon TL’ye eski ama merkezi, üniversite dibinde bir ev aldınız, o da 18 bin TL getiriyor. Hangisi mantıklı? Matematik yalan söylemez, ikincisi sizi zengin eder, birincisi sadece egonuzu tatmin eder.

Haritayı Okuma Sanatı

Herkesin dilinde bir “lokasyon” lafı. Tamam, doğru. Ama Bağdat Caddesi’nin göbeğinden ev almak marifet değil ki, parası olan herkes alır. Asıl olay, şehrin 5 yıl sonra neresi olacağını kestirmekte.

Ben buna “Leke Teorisi” diyorum. Şehir merkezine bir mürekkep damlatın, o leke nereye doğru yayılıyor? Sanayi nereye kayıyor? Yeni yapılan o dev hastane hangi tarlaların ortasına dikildi? İşte yatırımlık daire seçimi tam da bu soruların cevabında gizli. Bugün çamur içinde yürürsünüz, üç sene sonra oraya metro gelir, o çamurlu yollar altın kaplamaya dönüşür.

Mesela Gelişen Bölgeler Rehberi gibi kaynaklara bakarsanız, insanların burun kıvırdığı yerlerin nasıl prim yaptığını görürsünüz. Metro inşaatını temel aşamasındayken yakalayan kazanır, kurdele kesilirken alan ise sadece piyasa fiyatını öder.

Eski Evin Cazibesi: Makyajı Sil, Potansiyeli Gör

Sıfır ev takıntımız var milletçe. “Hiç kimse oturmamış olsun, mis gibi koksun.” Yahu yatırımcı adam kokuyu değil, parayı sever! Sıfır dairelerin fiyatının içinde müteahhidin kârı, pazarlama gideri, marka değeri hepsi var. Yani o köpüğü siz ödüyorsunuz.

Halbuki 15-20 yıllık, sağlam zeminli, merkezi bir binadan, içi dökülen bir daireyi “ölü fiyata” kapatsanız? İçine şöyle 200-300 bin lira harcayıp adam etseniz? İnanın bana, o evin değeri harcadığınızdan çok daha fazla artar. Hem alırken kazanırsınız, hem tadilatla değer katarsınız, hem de kentsel dönüşüm piyangosu cebinizde durur. Yarın öbür gün o bina yıkılıp yenilendiğinde, sizin eski daireniz olur size gıcır gıcır bir servet.

Kiracı Derdi ve Aidat Soygunu

Yatırım yaparken şunu sakın unutmayın: Evin tek gideri satın alma maliyeti değildir. Bir de o evi işletme maliyeti var. Havuzlu, güvenlikli, saunalı siteler… Kulağa hoş geliyor değil mi? Ama o aidatları görünce kiracılar kaçacak delik arıyor.

Yüksek aidat, sizin kira gelirinizin gizli ortağıdır. Kiracı cebinden çıkacak toplam paraya bakar. Aidat yüksekse, kirayı düşük tutmak ister. O yüzden ben her zaman “Otopark” sorunu olmayan ama aidatı da can yakmayan, temiz aile apartmanlarını daha güvenli liman olarak görürüm. Hem kiracı sirkülasyonu az olur, hem de “yönetim paneli” toplantılarında aidat kavgalarıyla uğraşmazsınız.

Bu arada, ev alacağınız bölgedeki demografik yapıyı incelemek için devletin verilerine mutlaka göz atın. TÜİK Nüfus İstatistikleri sayfası, bölgenin yaş ortalaması ve eğitim durumu hakkında size müthiş ipuçları verir. Öğrenci bölgesine 3+1 aile evi yaparsanız beklersiniz, sanayi bölgesine lüks stüdyo yaparsanız yine beklersiniz.

Acele Eden Eceline Değil, Zararına Gider

Toparlayalım. Emlak ofisine girdiğinizde o süslü sunumlara, maketlere kanmayın. Çıkarın hesap makinesini, sorun: “Tapu durumu ne? İskan var mı? Kredi limiti nedir?” Eğer karşıdaki danışman Konut Kredisi Faiz Oranları hakkında gevelemeye başlıyorsa, oradan yavaşça uzaklaşın.

Doğru ev, siz onu ararken değil, siz hazır olduğunuzda karşınıza çıkar. Bazen aylarca beklersiniz, bazen bir sabah ilana düşer ve o gün alırsınız. Önemli olan, o fırsat geldiğinde elinizin titrememesi. Duygularınızı evde bırakın, mantığınızı cüzdanınıza koyun ve öyle çıkın pazara.

Bol şans, akıllı yatırımlar!