Ev Satın Alma Süreci: Beğendik, Anlaştık, Sonra?

Geçen gün ofiste oturuyorum, kapı çaldı. İçeri genç bir çift girdi, yüzleri kireç gibi. “Hayırdır?” dedim. “Mehmet Abi” dediler, “Biz bir ev beğendik, emlakçı ‘hemen kaparo atın yoksa başkasına veririm’ diye tutturdu. Elimiz ayağımız titriyor, ne yapalım?”

Güldüm. O hissi bilmez miyim? Midenize kramplar girer hani. Bir yandan “Ya evi kaçırırsam?” korkusu, bir yandan “Ya dolandırılırsam?” endişesi. Cepteki para da boru değil; belki 10 yıllık emeğiniz, belki babadan kalan son kuruş. Hata yapma lüksünüz yok yani.

O çocuklara ne anlattıysam, şimdi size de aynısını, hiç filtresiz anlatacağım. O emlakçıların “Hadi abi, imzalayalım hemen” baskısını bir kenara bırakın. Derin bir nefes alın. Bu iş aceleye gelmez.

Beğendiğiniz o evden içeri adım attığınız andan, tapu müdürlüğünden çıkıp “Oh be!” diyene kadar geçen ev satın alma süreci aslında bir mayın tarlasıdır. Ama korkmayın, harita bende. Nereye basacağınızı tek tek söyleyeceğim.

1. Duyguları Bir Kenara Bırak, Dedektifliğe Başla

Evi gezdiniz, hanım mutfağı beğendi, siz balkonu sevdiniz. “Tamam, burası bizim” dediniz. Hah, işte en tehlikeli an bu andır. Aşkın gözü kördür derler ya, ev alırken de aynısı geçerli. O an mantık tatile çıkar.

Emlakçı da bunu bildiği için pres yapar: “Abi arkada bekleyen müşteri var, kaparo at hemen.”

Sakın! Elinizde resmi bir kağıt olmadan, kimsenin hesabına “Kaparo” diye para göndermeyin. Yanarsınız.

Parayı göndermeden önce şu dedektiflik işlerini halledin:

Tapu Kimin Üstüne?: Size evi gezdiren adamla tapudaki isim tutuyor mu? Yoksa “Amcamın evi, ben satıyorum” mu diyor? İnanmayın böyle şeylere. Vekalet isteyin.

Belediye Ne Diyor?: Üşenmeyin, evin bağlı olduğu belediyeye gidin. İmar servisine girin, “Ben şu adayı, şu parseli alacağım, buranın bir vukuatı var mı?” diye sorun. Ev cillop gibi görünür ama belki yıkım kararı vardır, belki yola gidecektir. Bunu emlakçı söylemeyebilir ama belediyedeki memur söyler.

Bu sorgulama işlerini bilmiyorsanız, şurada uzun uzun anlattım, bir ara bakarsınız: Tapu ve İmar Sorgulama Nasıl Yapılır?

2. Para ve Kredi: Banka Sizinle Aynı Fikirde mi?

Diyelim ki ev temiz çıktı. Pazarlığı bitirdiniz. İş geldi parayı denkleştirmeye. Eğer “Param nakit, kral benim” diyorsanız bu bölümü geçin. Ama çoğumuz gibi krediyle boğuşacaksanız burayı iyi dinleyin.

Siz evi 3 milyona anlaştınız diye banka o eve 3 milyon değer biçmez. Eksper gelir, bakar, “Bu ev en fazla 2.5 milyon eder” yazar rapora. Banka da o 2.5 milyon üzerinden kredi verir. Aradaki farkı cebinizden tamamlamanız gerekir.

O yüzden “Kredim kesin çıkar ya” diye düşünüp, cebinizdeki son kuruşu kaporaya gömmeyin. Sözleşmeye mutlaka “Kredi çıkmazsa kaparo iade edilir” maddesini ekletin. Yoksa o kaparo yanar, üstüne bir bardak soğuk su içersiniz.

 Resmi Başvuru: Artık Sabahın Köründe Beklemek Yok
Eskiden tapu dairelerinin önü mahşer yeri gibi olurdu. Sabah 6’da gider sıraya girerdik, simit çay beklerdik. Çok şükür o devir bitti. Artık her şey WebTapu üzerinden dönüyor.

Satıcı (mülk sahibi), e-Devlet şifresiyle sisteme girip başvuruyu yapıyor. Sizin T.C. kimlik numaranızı ve telefonunuzu giriyor. Sonra telefonunuza o beklenen SMS düşüyor: “Başvurunuz alındı.”

Sonra memur dosyayı inceliyor. Eksik evrak yoksa, DASK tamamsa, belediyeden “rayiç bedel” kağıdı alınmışsa, ikinci SMS geliyor: “Randevunuz oluşturuldu, harçları yatırın, şu saatte gelin.”

İşte bu mesaj gelmeden tapu dairesine gitmenizin alemi yok. Harçları da artık vezneye falan değil, cep telefonunuzdaki bankacılık uygulamasından “Vergi Ödemeleri” kısmından şak diye yatırıyorsunuz.

Büyük Gün: Tapu Dairesi ve O “Para” Mevzusu
Geldik ev satın alma süreci filminin final sahnesine. Randevu saati geldi, tapu dairesindesiniz. İçerisi kalabalık, uğultu, stres…

Sizi odaya çağırdılar. Memur soracak: “Paranızı aldınız mı / verdiniz mi?”

Hah, işte dananın kuyruğunun koptuğu yer burası! Bu soru, dünyanın en zor sorusudur. Çünkü;

Parayı imzadan önce gönderseniçine kurt düşer: “Ya parayı aldıktan sonra imzayı atmazsa?”

Satıcı da haklı olarak: “Ya imzayı atarım da parayı göndermezse?”

Bu işi çözmenin en temiz yolu Bloke Çek veya TapuTakas sistemidir. Bankaya gidip cüzi bir masrafla bloke çek alırsınız. Tapu memuru “satış tamam” dediği an çeki satıcıya verirsiniz. Kafa rahat, risk sıfır.

Ama Türkiye’de genelde ne yapılır? İmza odasına girmeden hemen önce, koridorda mobil bankacılıktan EFT yapılır. Eğer satıcıyı tanımıyorsanız, sakın ola “İmzadan sonra gönderirim” veya “Önce parayı at” toplarına girmeyin. Eş zamanlı hareket edin.

Devletin bu konudaki resmi sistemini incelemek isterseniz, Tapu Kadastro’nun kendi sitesine bir göz atın derim: TKGM Tapu Takas Sistemi

İmza Atıldı, Bitti mi? Yok Daha Neler
Memur “Hayırlı olsun” dedi, o mavi kaplı tapuyu elinize verdi. O anki rahatlamayı tarif edemem. Dünya varmış dersiniz. Ama hemen kebapçıya kutlamaya kaçmayın, daha yapacak işler var.

Emlak Beyannamesi: Tapuyu aldığınız yılın sonuna kadar belediyeye gidip “Bu ev artık benim, vergisi bana ait” demeniz lazım. Yoksa sonra faiziyle ceza ödersiniz, canınız sıkılır.

Abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz… Bunları üzerinize almanız şart. “Eski sahibinin üstünden devam edeyim” kurnazlığına kaçmayın, usulsüz kullanım cezası yersiniz.

İkametgah: Nüfus müdürlüğüne gidip adresinizi taşıyın.

Son Bir Dost Tavsiyesi
Bakın dostlar, ev almak sadece ticari bir olay değil, psikolojik bir savaştır. Bu süreçte eşinizle tartışabilirsiniz, bankacıya sinirlenebilirsiniz, emlakçıya gıcık olabilirsiniz. Hepsi normal.

Önemli olan soğukkanlı kalmak. İmza atılana kadar kimseye babanızın oğlu gibi güvenmeyin, her şeyi “belgeye” dayandırın. Sözlü vaatlere karnımız tok olsun.