Eski Ev Alırken Dikkat: Görünenin Ötesine Bakmak

Geçenlerde bir abimiz geldi ofise, “Mehmet kardeşim,” dedi, “Heykel taraflarında şöyle yüksek tavanlı, ferah, nostaljik bir daire buldum, kelepir! Alıp restore edip oturacağım.” Gözlerindeki o ışığı biliyorum; eski Bursa evlerinin o ruhu insanı hemen yakalar. Ama “Abi,” dedim, “Bir dakika dur, önce şu pembe gözlükleri bir çıkaralım.” Çünkü o “kelepir” dediği evin, tadilata girince astarı yüzünden pahalıya geleceğini tecrübeyle biliyordum.

Eğer siz de eski binaların o oturmuş mahalle kültürüne ve geniş metrekarelerine tav olduysanız, aman dikkat. Eski ev alırken dikkat etmeniz gerekenler listesi, sadece duvar boyasıyla bitmiyor. Bazen o çok beğendiğiniz evin anahtarı, aslında bitmek bilmeyen bir masraf kuyusunun kapısını açıyor olabilir. Gelin, emlakçı ağzıyla değil, dost ağzıyla şu işin eğrisini doğrusunu konuşalım.

Makyajlı Dairelere Kanmayın: Tesisat Meselesi

Eski binalarda en büyük tuzak nedir biliyor musunuz? “Tadilatlı” kelimesi. Satıcı, daireyi satmak için en ucuz laminatı döşer, duvarlara bir el saten boya atar, “Al sana fıstık gibi daire” der. Siz de girince o temiz kokuya aldanırsınız. Ama asıl film, duvarın arkasında kopar.

30-40 yıllık binaların çoğunda su boruları hala demirdir (galvaniz). Bu borular zamanla içeriden paslanır, daralır. Siz taşındıktan iki ay sonra banyoyu keyifle kullanırken, alt komşu kapıya dayanır: “Tavanım akıyor!” Hadi bakalım, o yeni yaptırdığınız fayansları kırdırın, tesisatı komple değiştirin… Dünya masraf.

Elektrik tesisatı deseniz ayrı dert. Eskiden evlerde ne vardı? Bir buzdolabı, bir televizyon. Şimdi airfryer’ı, kurutma makinesi, kliması derken enerji tüketimi tavan yaptı. O eski kablolar bu yükü kaldırmaz, sürekli sigorta attırır, hatta yangın riski doğurur.

Bu yüzden eski bir eve niyetlendiyseniz, Tadilat Maliyetleri Hesaplama konusuna mutlaka göz atın. Bütçenize evin fiyatı haricinde sağlam bir “görünmeyen gider” payı ekleyin.

Isınma Problemi ve O Meşhur “Mantolama”

Eski binaların kışı başkadır, yazı başkadır. Yazın o kalın duvarlar serin tutar, hoştur ama kışın kombiyi sonuna kadar açsanız da ısınamazsınız. Neden? Çünkü ısı köprüleri her yerdedir.

Binanın dış cephesine sonradan mantolama yapılmış olabilir. Ama sakın “Tamam, yalıtım varmış” deyip geçmeyin. O mantolama ne zaman yapıldı? Hangi kalınlıkta malzeme kullanıldı? Bazen sadece görüntü olsun diye yapılan incecik köpükler, ısı yalıtımı değil, sadece bina makyajıdır. Pencereler ahşap doğramaysa veya eski tip alüminyumsa, oradan giren soğuk hava, faturayı ikiye katlar. Enerji Kimlik Belgesi’ni (EKB) mutlaka sorun, yoksa cebiniz yanar.

Deprem Riski: En Hayati Konu

Burası işin şakaya gelmez tarafı. Bir ev alırken “Manzarası güzelmiş” demeden önce “Bu bina ayakta durur mu?” diye sormalısınız. 1999 öncesi yapılan binaların beton kalitesiyle bugünkiler arasında dağlar kadar fark var. O zamanlar elle karılan betonlar, nervürsüz düz demirler kullanılıyordu.

Mutlaka ama mutlaka bodrum kata inin. Rutubet kolon demirlerini çürütmüş mü? Kolonlarda çatlak var mı? Eğer bodrumda demirler paslanıp açığa çıktıysa, arkanıza bakmadan kaçın. Hatta mümkünse riskli yapı raporu var mı, sorgulayın. Devletin bu konudaki verilerine ve yetkili kurumlarına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı üzerinden ulaşabilirsiniz. Can güvenliği, m2 fiyatından daha değerlidir.

Kentsel Dönüşüm Fırsatı mı, Tuzağı mı?

Bazıları da şöyle düşünüyor: “Eski bina alayım, nasılsa yıkılır yenilenir, bana iki katı değerinde daire kalır.” Kağıt üzerinde mantıklı ama pratikte işler öyle yürümüyor.

Buradaki kilit nokta “Arsa Payı”. Tapuya baktığınızda gördüğünüz o rakamlar var ya, işte kaderinizi onlar belirliyor. 120 metrekare dairede oturursunuz ama arsa payınız düşüktür; bina yıkılıp yeniden yapıldığında müteahhit payını düştükten sonra size 70 metrekare kuş kadar bir yer kalabilir. Ya da üzerine ciddi miktarda borçlanmanız gerekebilir. Bölgenin imar durumunu belediyeden teyit etmeden, “Dönüşüme girer zengin olurum” hayali kurmayın. Yatırım amaçlı düşünüyorsanız Yatırımlık Daire Seçimi yazımda bu hesaplamaları detaylı anlattım, bir okuyun derim.

Duygusal Değil, Gerçekçi Olun

Eski evlerin o geniş balkonlarında çay içmek keyiflidir, kabul ediyorum. Ama o keyfin zehir olmaması için evi gezerken yanınızda sadece eşiniz dostunuz değil, işten anlayan bir usta veya bu işin kurdu olmuş bir danışman olsun.

Kısacası; eski ev alınmaz diye bir kaide yok. Çok sağlam, çok karakterli eski binalar da var. Mesele, ne aldığınızı bilmek. Bilerek alırsanız, tadilatını ona göre yapar, paşalar gibi oturursunuz. Ama bilmeden alırsanız, ev sahibi değil, dert sahibi olursunuz. Aman dikkat!